주택 양도소득세 관련으로 문의를 드립니다. 본인은 재외국민으로 해외에 거주하다 얼마전 귀국해서 현재는 국내에 거소 신고를 하고 거주를 하고 있습니다. 현재 부동산 구입을 고려중으로 구입 전 부동산 양도소득세법에 대하여 궁굼한 점이 있어 질문드립니다. 현 부동산 양도 소득세법에 의하면 국내 거주자가 1세대, 1주택 , 3년 보유면 9억까지는 양도세가 비과세 되는 걸로 알고 있습니다.
그런데 제가 알고 싶은 것은, 1. 저와 같이 재외국민도 국내에 거소 신고를 하고 거주를 하게 되면 국내거주자로 간주되어 위에서 언급한 비과세 요건을 갖추었을 경우 양도세 비과세가 되는지요? 2. 그렇다면, 양도 시점을 기준으로 얼마나 국내에 거주를 해야하는 것인지요? (얼마전 민원실에 계시는 두 분과 상담을 했었는데 한분은 거주자 신분으로 3년을 보유해야만 비과세가 되기 때문에 양도 시점 기준으로 그 전 3년간 거주를 해야한다고 설명하고, 다른 한분은 소득세법에 의하면 ‘1세대 1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것’ 으로 되있기 때문에 단지 양도 시점에 거주자 신분이면 비과세가 되는데 국내 세볍상 거주자라 함은 국내에 1년이상 거주한자로 정의되어 있어서 결과적으로 양도 시점 기준으로 1년만 거주를 하여도 거주자가 되어 비과세가 된다고 각기 다른 설명을 하였습니다) 3. 그리고 거주를 할 경우 가족 모두가 거주를 해야하는지 아니면 세대주 본인만 거주를 하면 되는지요? (아이들이 해외에서 학교를 다니는 관계로 저를 제외한 가족들은 현재 해외에 거주하고 있습니다)
상기 질문에 대해서 자세한 답변과 추가로 재외국민 양도세 비과세가 되기위한 조건들이 있다면 설명해 주시면 대단히 고맙겠습니다.
● 답변
1. 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 항상 즐거운 나날이 되시고 건강하세요.
2. 1세대1주택 비과세는 원칙적으로 거주자인 경우에만 적용받을 수있는 것이나,
다만, 예외적으로 비거주자인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목 및 다목에 의한 경우에 한하여 비과세가 되는 것입니다.
3. 귀 상담의 경우 먼저 귀하가 거주자인지 비거주자인지 여부를 판단하여야 합니다.
소득세법상 “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것이며 거주자ㆍ비거주자의 구분은 거주기간ㆍ직업ㆍ국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서
귀 상담의 경우 거주자에 해당하는지 또는 비거주자에 해당하는지 여부는 관할세무서장이 소득세법 시행령 제2조 제3항의 규정에 따라 사실관계 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
* 소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】
③ 국내에 거주하는 개인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다.
1. 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때
2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때
④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.
1. 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때
2. 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때
* 소득세법 시행령 제2조의 2 【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】
① 비거주자가 거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다. (2009. 2. 4. 신설)
1. 국내에 주소를 둔 날 (2009. 2. 4. 신설)
2. 제2조 제3항 및 제5항에 따라 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날 (2009. 2. 4. 신설)
3. 국내에 거소를 둔 기간이 1년이 되는 날 (2009. 2. 4. 신설)
② 거주자가 비거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다. (2009. 2. 4. 신설)
1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위하여 출국하는 날의 다음 날 (2009. 2. 4. 신설)
2. 제2조 제4항 및 제5항에 따라 국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날 (2009. 2. 4. 신설)
4. 상기 3.의 내용에 의하여 판단한 결과 거주자에 해당하는 경우에는 아래의 1세대1주택 비과세 규정을 참고하시기 바랍니다.
(아 래)
소득세법 시행령 제154조 제1항 규정의 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택을 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세) 되는 것이나, 이에 해당되지 아니하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.
상기 규정을 적용 함에 있어 국내에 1주택을 소유한 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 그 비거주자가 다시 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하는 것입니다(서면4팀-9, 2008.1.3).
또한, 거주기간은 해당 주택에 사실상 전세대원이 거주한 기간을 말하는 것입니다.
* 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
1. (생략)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. (생략)
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)