서울 강동구에 13년전 아파트 구입 후, 거주하지 않다가 10년전 미국으로 이민간 영주권자입니다. 최근 이 아파트가 재건축되었고, 입주가 불가능하며 조만간 시민권을 획득하려고 합니다.
13년전 취득가격은 약 1.8억원이고, 추가부담금으로 약 2.3억원 납부했습니다. 현재시가는 약 11억원정도로 추정됩니다.
1. 2년 거주요건을 채우지 못했는데, 영주권자 상태에서 매각시 양도세액은 얼마나 되는지?
2. 시민권 취득 후 매각시 영주권자 상태와 비교, 양도세액에 변화가 있는지?
3. 영주권자와 시민권자 각각의 상황에서 부동산 매각에 따른 절차 및 신고시 구비서류 등에 차이가 있는지?
4. 기타 저의상황에서 양도세와 관련, 참고사항이 있으면 고견 부탁드립니다.
- 대단히 감사드립니다-
● 답변
1. 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 항상 즐거운 나날이 되시고 건강하세요.
2. 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 아래의 소득세법 시행령 제166조의 규정에 의하는 것입니다.
* 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설)
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)
취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설)
2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설)
3. 비거주자의 경우 장기보유특별공제는 1세대1주택 비과세에 해당하지 아니하므로 소득세법 제95조 제2항 표1(10% ~ 30%)에 해당하는 장기보유특별공제만 해당하는 것이며,
양도소득세 세율은 거주자와 동일하게 적용하는 것입니다.
* 세율
- 보유기간 2년이상 양도분 (2009.1.1.이후 양도분)
과세표준
2009년 양도
2010년 이후 양도
적용세율
누진공제액
적용세율
누진공제액
1,200만원 이하
6%
6%
4,600만원 이하
16%
1,200,000원
15%
1,080,000원
8,800만원 이하
25%
5,340,000원
24%
5,220,000원
8,800만원 초과
35%
14,140,000원
33%
13,140,000원
4. 양도소득세 납세의무는 거주자뫄 비거주자로 구분하여 적용하는 것으로서 귀 질의의 2.와 3.은 양도소득세 계산에 있어서 관계하지 아니합니다.
5. 비거주자인 경우에도 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 부동산소재지 관할세무서에 자진신고 및 자진납부하는 것이며, 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였거나 신고내용에 오류가 있는 경우에는 그 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고하는 것입니다.
신고시 구비서류는 아래의 소득세법 시행령 제169조 제1항의 내용을 참고하시기 바랍니다.
6. 국세기본법 제82조 규정에 의하여 납세자가 국내에 주소 또는 거소를 두지 아니하거나 국외로 주소 또는 거소를 이전하려는 때에는 국세에 관한 사항을 처리하기 위하여 납세관리인을 정하여야 하는 것입니다.
납세자는 국세에 관한 사항을 처리하게 하기 위하여 변호사, 세무사 또는 세무사법 제20조의 2 제1항의 규정에 따라 등록한 공인회계사를 납세관리인으로 둘 수 있는 것입니다.
납세관리인 설정신고는 국세기본법 시행령 제64조 규정에 따라 같은법 시행규칙 별지 제43호 서식(납세관리인 설정 신고서)에 구비서류(납세관리인 설정 신고서 참조)를 갖추어 신고하는 것이며, 납세관리인의 업무범위는 같은법 시행령 제64조의 2 규정이 정하는 사항을 대리할 수 있는 것입니다.
※ 국세기본법 시행령 제64조 규정
① 법 제82조 제3항 전단의 규정에 의한 납세관리인 설정의 신고는 다음 각호의 사항을 기재한 문서로 관할세무서장에게 하여야 한다. (1994. 12. 31. 개정)
1. 납세자의 성명과 주소 또는 거소 (1994. 12. 31. 개정)
2. 납세관리인의 성명과 주소 또는 거소 (1994. 12. 31. 개정)
3. 설정의 이유
② 법 제82조 제3항 후단의 규정에 의한 납세관리인 변경의 신고는 다음 각호의 사항을 기재한 문서로 관할세무서장에게 하여야 한다. (1994. 12. 31. 개정)
1. 제1항 제1호 및 제2호에 게기하는 사항
2. 변경후의 납세관리인의 성명과 주소 또는 거소 (1994. 12. 31. 개정)
3. 변경의 이유
③ 법 제82조 제4항에 따라 관할 세무서장이 납세자의 재산이나 사업의 관리인을 납세관리인으로 정한 때에는 해당 납세자와 납세관리인에게 지체 없이 그 사실을 통지하여야 한다. (2008. 2. 22. 신설)
※ 국세기본법 시행령 제64조의 2 【납세관리인의 업무범위】 규정
납세관리인은 다음 각호의 사항에 관하여 납세자를 대리할 수 있다. (1999. 12. 28. 신설)
1. 이 법 및 세법에 의한 신고ㆍ신청ㆍ청구 기타 서류의 작성 및 제출 (1999. 12. 28. 신설)
2. 세무서장 등이 발부한 서류의 수령 (1999. 12. 28. 신설)
3. 국세 등의 납부 또는 국세환급금의 수령 (1999. 12. 28. 신설)
7. 부동산 등기이전을 위한 서류로서 양도자의 인감증명은 관할 동사무소에서 발급하는 것이며, 재외국민의 경우 부동산 매도용 인감증명을 발급받고자 하는 경우 동사무소에서 관할 세무서장의 경유확인을 받도록 하는 것입니다.
인감경유시 관할세무서에서 양도소득세 신고대상 및 납부 여부를 확인하게 됩니다.
재외국민의 부동산 양도에 대한 재외국민 인감증명 경유확인 절차를 말씀드리면,
① 비거주자 중 재외국민의 경우, 양도대상 부동산의 소유권이전 등기에 필요한 인감증명 발급시 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지 관할세무서로부터 경유확인서를 받도록 하고 있습니다. (인감증명법시행령13)
② 이때 세무서에서는 재외국민의 양도소득세 일실을 방지하고자 인감증명 경유확인시 양도소득에 대한 신고․납부(비과세, 과세미달 신고)를 하도록 안내하고 있으며, 대부분의 재외국민들은 세무서의 안내에 따라 당해 부동산 양도건에 대한 양도소득세를 신고․납부(비과세, 과세미달 신고)하고 있습니다.
* 인감증명법시행령 제13조【인감증명의 발급】제3항
부동산매도용으로 인감증명을 발급받고자 하는 때에는 부동산매수자란에 매수자의 성명 주소(법인인 경우에는 법인명과 주된 사무소의 소재지) 및 주민등록번호를 기재하여야 한다. 다만, 재외국민의 경우에는 별지 제13호서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고, 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다.(2002.12.31개정, 2003.3.26.부터 시행)
2. 재외국민 인감증명서는 위임을 하여 신청할 수 있으며, 양도소득세 자진신고 납부계산서에 기타 구비서류등을 다음과 같이 준비하여 첨부하여야 합니다.
① 법 제105조 제1항에 따라 예정신고를 하려는 자는 기획재정부령으로 정하는 양도소득과세표준예정신고 및 자진납부계산서에 다음 각 호의 구분에 의한 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 제163조 제11항 제2호에 따라 실제거래가격을 신고한 경우에는 제1호 라목에 따른 인감증명에 사용하는 인장의 날인과 같은 호 마목에 따른 인감증명서 제출을 생략할 수 있다. (2009. 2. 4. 개정)